DIE IMMOBILIE BEI EINER SCHEIDUNG oder TRENNUNG
Trennen sich Ehepartner oder lassen sie sich scheiden, so sind häufige Streitpunkte: Was passiert mit den gemeinsamen Kindern? Und was passiert mit gemeinsamen Immobilien? Beide Fragen sind für die Betroffenen oft von großer persönlicher und emotionaler Bedeutung. Im Hinblick auf das gemeinsame Immobilienvermögen gilt es, trotz dieser hohen emotionalen Belastung gemeinsam mit dem Noch-Ehepartner eine für alle befriedigende, wirtschaftlich sinnvolle und realisierbare Lösung zu erarbeiten.
REGELUNGSBEDARF
Nehmen wir den „klassischen Fall“, dass beide Eheleute als Miteigentümer des bisherigen Familienheims im Grundbuch eingetragen sind. Kommt es zu einer Trennung oder Scheidung, bedeutet das nicht automatisch, dass das gemeinsame Haus auseinandergesetzt werden muss. Es bedeutet aber, dass verschiedene Regelungen zu treffen sind.
DIE IMMOBILIE IM ZUGEWINNAUSGLEICH
Leben die Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, was der Regelfall ist, spielt das Immobilieneigentum zunächst für die Berechnung des Zugewinnausgleichs im Falle der Scheidung eine Rolle. Der Anspruch auf Zugewinnausgleich ist auf die Zahlung einer Geldsumme gerichtet; dabei ist jeweils der Wert des Anfangsvermögens (bei Eheschließung) und des Endvermögens (bei Scheidung) beider Ehegatten zu ermitteln. Oft stellt das Familienheim das Hauptvermögen der Eheleute zum Zeitpunkt der Scheidung dar.
Um etwaige Zugewinnausgleichsansprüche ermitteln zu können, muss der Verkehrswert der Immobilie anhand üblicher Bewertungsverfahren ermittelt werden. Zur Bewertung herangezogen werden Bodenrichtwerttabellen und das Vergleichswertverfahren, welches Verkäufe ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage berücksichtigt. Am einfachsten, effektivsten und preisgünstigsten ist es, den Wert des Hauses durch einen kompetenten Makler feststellen zu lassen. Klaffen die Wertvorstellungen der Ehegatten allerdings weit auseinander, besteht auch die Möglichkeit, gemeinsam einen Sachverständigen als Schiedsgutachter zu beauftragen, über die Bank einen Schätzer einzuschalten oder einen gerichtlich vereidigten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss des Landkreises oder der Stadt zu beauftragen.
Zur anschließenden Feststellung des Zugewinns jedes Ehegatten bzw. von Zugewinnausgleichsansprüchen ist eine eingehende anwaltliche Beratung unvermeidlich, da die gesetzliche Regelung für Laien recht kompliziert ist.
HALTEN ODER VERKAUFEN?
Über das weitere Schicksal der gemeinsamen Immobilie sollten sich die Ehegatten am besten außergerichtlich einigen und nach einer Lösung suchen, die für alle Betroffenen passt und die wirtschaftlich vernünftig ist. Oft sind sich die Ehepartner gar nicht bewusst, wie groß das Spektrum an Möglichkeiten in diesem Punkt ist.
So besteht zum einen die Möglichkeit, das Haus bis auf weiteres gemeinsam zu behalten, um es z. B. einem der beiden Ehegatten zu ermöglichen, mit den Kindern dort wohnen zu bleiben. Der andere Ehegatte erhält während dieser Zeit von dem verbleibenden Ehegatten eine monatliche Nutzungsentschädigung oder Mietzahlungen. Beides kann mit Unterhaltsansprüchen verrechnet werden.
Wenn ein Ehegatte auf die in der Immobilie gebundene Liquidität angewiesen ist, kommt allerdings meist nur ein Verkauf in Frage. Dabei können entweder beide Ehegatten das Haus auf dem freien Markt gemeinsam verkaufen und anschließend den Erlös teilen. Oder der veräußerungswillige Ehegatte verkauft seinen Miteigentumsanteil an einen Dritten (z. B. die Eltern oder erwachsene Kinder) oder an den anderen Ehegatten. Voraussetzung für Letzteres ist, dass der Ehegatte, der den Anteil kaufen will, hierzu wirtschaftlich in der Lage ist. Oft bieten sich hierfür gewisse „Paketlösungen“ an, bei denen es zu einer Verrechnung des Kaufpreisanspruchs mit Gegenforderungen (insbesondere bei Zugewinnausgleichs-, Versorgungsausgleichs- oder Unterhaltsansprüchen) kommen kann.
TEILUNGSVERSTEIGERUNG
Sofern sich ein Ehegatte beharrlich weigert, an einem gemeinsamen freihändigen Verkauf des Hauses mitzuwirken, bleibt für den verkaufswilligen anderen Ehegatten nur die Möglichkeit, beim zuständigen Vollstreckungsgericht eine Teilungsversteigerung zu beantragen. Bei dieser dürfen beide Ehegatten mitsteigern. Dieses Verfahren ist jedoch langwierig, für die Beteiligten stark belastend, mühsam und zudem teuer. Anschließend muss häufig noch ein Rechtsstreit um die Erlösverteilung geführt werden. Der Versteigerungserlös bleibt meistens hinter dem wirklichen Wert des Grundstücks zurück. Betreibt ein Ehegatte die Versteigerung nur, um die Immobilie selbst „preiswert“ zu erstehen, kann das zu verstärkten Spannungen mit dem anderen führen.
FAZIT
Im Ergebnis ist es daher in jedem Fall ratsam, sich mit seinem Ehepartner über den Umgang mit gemeinsamen Immobilien anlässlich einer Trennung oder Scheidung rechtzeitig außergerichtlich zu einigen und eine maßgeschneiderte Lösung zu finden. Gerne stehen wir Ihnen und Ihrer Familie zur Seite. Wir empfehlen Ihnen außerdem gerne kompetente Anwälte, die ein Interessen ausgleichendes Mediationsverfahren durchführen und dabei die verschiedenen Optionen mit Ihnen durchgehen.
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